حداقل پیشپرداخت در کانادا
پاسخ کوتاه: قوانین پیشپرداخت بر اساس قیمت خرید تغییر میکنند. زیر ۵۰۰,۰۰۰ دلار = حداقل ۵٪. بین ۵۰۰,۰۰۰ و ۱,۵۰۰,۰۰۰ دلار = ۵٪ روی ۵۰۰ هزار اول + ۱۰٪ روی بقیه. ۱,۵۰۰,۰۰۰ دلار یا بیشتر = حداقل ۲۰٪ (بدون استثنا، CMHC نیست).
| محدوده قیمت خانه | حداقل پیشپرداخت | مثال (خانه ۶۰۰,۰۰۰ دلاری) |
|---|
| زیر ۵۰۰,۰۰۰ دلار | ۵٪ | — |
| ۵۰۰,۰۰۰ - ۱,۵۰۰,۰۰۰ | ۵٪ روی ۵۰۰K اول + ۱۰٪ روی بقیه | ۲۵K + ۱۰K = ۳۵,۰۰۰ دلار (۵.۸٪) |
| ۱,۵۰۰,۰۰۰ به بالا | ۲۰٪ | — |
برای نمونه ۷۰۰,۰۰۰ دلاری ما: ۵٪ × ۵۰۰,۰۰۰ + ۱۰٪ × ۲۰۰,۰۰۰ = ۴۵,۰۰۰ دلار حداقل (۶.۴٪).
پایین رفتن از ۲۰٪ بیمه پیشفرض CMHC الزامی را فعال میکند.
حق بیمه پیشفرض CMHC (۲۰۲۶)
پاسخ کوتاه: وقتی کمتر از ۲۰٪ پیشپرداخت میکنید، باید بیمه پیشفرض وام مسکن CMHC پرداخت کنید. حق بیمه ۲.۸٪ از وام در ۱۵-۱۹.۹۹٪ پیشپرداخت، ۳.۱٪ در ۱۰-۱۴.۹۹٪، و ۴.۰٪ در ۵-۹.۹۹٪ است. حق بیمه به مانده وام اضافه میشود — پیشپرداخت نمیکنید — اما در طول عمر وام بهره جمع میکند.
| پیشپرداخت | نرخ حق بیمه CMHC | روی وام ۵۷۰K، حق بیمه = | سود مادامالعمر روی حق بیمه ۴.۷۹٪، ۲۵ سال |
|---|
| ۵٪ تا ۹.۹۹٪ | ۴.۰۰٪ | ۲۲,۸۰۰ دلار | ~۱۶,۵۰۰ دلار |
| ۱۰٪ تا ۱۴.۹۹٪ | ۳.۱۰٪ | ۱۷,۶۷۰ دلار | ~۱۲,۸۰۰ دلار |
| ۱۵٪ تا ۱۹.۹۹٪ | ۲.۸۰٪ | ۱۵,۹۶۰ دلار | ~۱۱,۶۰۰ دلار |
| ۲۰٪ یا بالاتر | ۰٪ | ۰ دلار | ۰ دلار |
ریاضی برای پیشپرداخت ۵٪ روی خانه ۶۰۰,۰۰۰ دلاری:
- پیشپرداخت: ۳۰,۰۰۰ دلار
- وام: ۵۷۰,۰۰۰ دلار
- حق بیمه CMHC: ۵۷۰,۰۰۰ × ۴٪ = ۲۲,۸۰۰ دلار اضافهشده به وام
این ۲۲,۸۰۰ دلار فقط مالیات نیست — ~۱۶,۵۰۰ دلار سود اضافی در طول عمر وام هزینه دارد. پیشپرداخت ۲۰٪ (در صورت امکان) بزرگترین صرفهجویی یکباره در وام مسکن کانادا است.
چگونه دوره پرداخت کل سود را تغییر میدهد
پاسخ کوتاه: تغییر از ماهانه به دو هفتهای شتابداده (نصف پرداخت ماهانه، پرداخت هر ۲ هفته = ۲۶ پرداخت در سال به جای ۱۲) حدود ۳-۵ سال از استهلاک ۲۵ ساله کم میکند و ۳۰,۰۰۰-۶۰,۰۰۰ دلار سود را در وام ۵۰۰,۰۰۰ دلاری معمول صرفهجویی میکند. این یک برد رایگان است.
| دوره | پرداختها در سال | مبلغ هر پرداخت (روی ۵۷۰K @ ۴.۷۹٪، ۲۵ سال) | سالهای بازپرداخت | کل سود |
|---|
| ماهانه | ۱۲ | ۳,۲۵۱ دلار | ۲۵.۰ | ۴۰۵,۳۰۰ دلار |
| دو هفتهای (استاندارد) | ۲۶ | ۱,۵۰۰ دلار | ۲۵.۰ | ۴۰۵,۳۰۰ دلار |
| دو هفتهای شتابداده (ماهانه ÷ ۲) | ۲۶ | ۱,۶۲۵ دلار | ۲۲.۵ | ۳۶۲,۸۰۰ دلار |
| هفتگی شتابداده | ۵۲ | ۸۱۳ دلار | ۲۲.۴ | ۳۶۲,۴۰۰ دلار |
ترفند: "شتابداده" یعنی نصف ماهانه میپردازید، اما ۲۶ پرداخت میکنید نه ۲۴. آن دو پرداخت اضافی در سال، عملاً یک پرداخت کامل ماهانه اضافی در سال است که همه به اصل میرود.
همیشه "شتابداده" را انتخاب کنید — نه "استاندارد" — وقتی وامدهنده گزینه میدهد.
برنامههای ویژه برای تازهواردان و خریداران اولین بار
پاسخ کوتاه: بانکهای بزرگ کانادا (RBC، TD، Scotia، BMO، CIBC) برنامههای وام مسکن تازهوارد دارند که گزارشهای اعتباری خارجی، اثبات درآمد جایگزین، و پیشپرداختهای پایین ۵٪ را برای ورودیهای ۵ سال اخیر میپذیرند. خریداران اولین بار و خریدهای ساخت جدید اکنون واجد شرایط استهلاک ۳۰ ساله هستند (تغییر فدرال دسامبر ۲۰۲۴).
برنامههای تازهوارد در پنج بانک بزرگ:
- RBC Newcomer Mortgage — گزارشهای اعتباری خارجی، تا ۵ سال پس از ورود، حداقل ۵٪ پیشپرداخت
- Scotiabank StartRight — شرایط مشابه، با سیاست پذیرفتاری کمی سختتر
- TD New to Canada — مستندات کامل تازهوارد پذیرفته میشود
- CIBC Newcomer — قابل مقایسه با TD
- BMO NewStart — اعتبار خارجی از CIBIL (هند)، Schufa (آلمان)، Experian (آمریکا/انگلیس)
استهلاک ۳۰ ساله برای خریداران اولین بار (مؤثر ۱۵ دسامبر ۲۰۲۴): دولت فدرال حداکثر استهلاک را از ۲۵ به ۳۰ سال برای خریداران اولین بار و برای هر خریدار خرید خانه ساخت جدید گسترش داد. استهلاک ۳۰ ساله پرداخت ماهانه را تقریباً ۷٪ نسبت به ۲۵ ساله با نرخ یکسان کاهش میدهد.
ترکیب FHSA + HBP: اگر خریدار اولین بار هستید، میتوانید تا ۸,۰۰۰ دلار/سال (حداکثر ۴۰,۰۰۰ دلار مادامالعمر) به حساب پسانداز خانه اول واریز کنید. مشارکتها قابل کسر از مالیات (مانند RRSP) و برداشتها برای خرید خانه بدون مالیات (مانند TFSA) هستند. بهعلاوه میتوانید تا ۶۰,۰۰۰ دلار از RRSP خود تحت Home Buyers' Plan قرض بگیرید. یک زوج میتواند FHSA + HBP را تا ۲۰۰,۰۰۰ دلار برای پیشپرداخت ترکیب کند.
